WISSENSWERTES – Immobilienwissen verständlich erklärt
Von Ludwig & Reisinger Immobilien – persönlich, fachlich und transparent
In unserer Rubrik „Wissenswertes“ erklären wir die wichtigsten Themen rund um Wohnimmobilien, Grundstücke und Kapitalanlagen – verständlich, praxisnah und mit dem Know-how aus unserer täglichen Arbeit.
Ob Kaufvertrag, Bebauungsplan, Aufstockung, Mietanpassung oder Abschreibung: Wir zeigen, was wirklich zählt und worauf Eigentümer, Käufer und Investoren achten sollten. Klar, fundiert und immer mit dem Blick fürs Detail.
Kategorie 1: Wohnimmobilien & Grundstücke
Wissen für Eigentümer, Käufer und alle, die das Potenzial einer Immobilie verstehen möchten.
1. Was ist ein notarieller Kaufvertrag – und warum ist er so wichtig?
Ein notarieller Kaufvertrag ist mehr als ein Formular: Er ist die verbindliche Grundlage für den Eigentumsübergang.
Der Notar stellt sicher, dass beide Parteien genau verstehen, was sie vereinbaren – vom Kaufpreis über die Fälligkeit bis zum Übergabetermin.
Wir bereiten alle erforderlichen Informationen vor, achten darauf, dass keine offenen Punkte übersehen werden und erläutern vorab, worauf es wirklich ankommt. So können Sie den Vertrag mit einem sicheren Gefühl unterschreiben.
2. Was genau ist eine Auflassungsvormerkung?
Die Auflassungsvormerkung ist der persönliche Schutz eines Käufers im Grundbuch.
Sie verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie nach der Vertragsunterschrift noch an jemand anderen verkauft oder neue Belastungen eintragen lässt.
Ab der Eintragung ist verbindlich festgelegt, wem die Immobilie künftig gehören soll.
3. Wozu dient eine Teilungserklärung – und warum ist sie so relevant?
Eine Teilungserklärung regelt nicht nur die Aufteilung eines Gebäudes in verschiedene Einheiten – sie ist das Fundament des täglichen Miteinanders aller Eigentümer.
Sie bestimmt:
welches Sondereigentum ist,
welches Teileigentum ist
und was Gemeinschaftseigentum bleibt, zum Beispiel Dach, Fassade oder Leitungen.
Hinzu kommen Sondernutzungsrechte, etwa für Gärten oder Stellplätze.
Die ergänzende Gemeinschaftsordnung legt Stimmrechte, Kostenverteilung, Renovierungspflichten und Regeln für bauliche Veränderungen fest.
Wir prüfen diese Unterlagen sorgfältig und übersetzen sie in klare Worte – damit Sie genau wissen, welche Rechte und Pflichten Sie haben.
4. Was ist ein Bebauungsplan – und wie beeinflusst er den Wert eines Grundstücks?
Ein Bebauungsplan legt verbindlich fest, was und wie viel gebaut werden darf:
Gebäudehöhe, Geschosszahl, Dachform, Abstände, GRZ, GFZ und vieles mehr.
Er zeigt, welches Potenzial ein Grundstück hat.
Wir analysieren Bebauungspläne seit vielen Jahren und können präzise einschätzen, welche Erweiterungen, Neubauten oder Teilungen möglich sind.
5. Was bedeutet Bauen nach §34 BauGB?
Fehlt ein Bebauungsplan, greift §34 BauGB: Bauen „im Rahmen der Umgebungsbebauung“.
Wir untersuchen die umliegenden Gebäude – etwa Höhe, Größe oder Dachformen – und leiten daraus ab, welche Bebauung realistisch genehmigt wird.
Oft steckt in solchen Lagen mehr Potenzial, als man denkt.
6. Wie funktioniert eine Aufstockung – und wann lohnt sie sich?
Durch ein zusätzliches Geschoss lässt sich wertvolle Wohnfläche schaffen.
Wichtig sind u. a.:
Statik
baurechtliche Vorgaben
Abstandsflächen
Nachbarschaftsrecht
Gemeinsam mit unseren Partnern prüfen wir, ob eine Aufstockung möglich und wirtschaftlich sinnvoll ist.
In vielen Fällen lässt sich der Immobilienwert dadurch deutlich steigern.
7. Nachverdichtung: Wie hole ich mehr aus meinem Grundstück?
Viele Grundstücke bieten mehr Potenzial als auf den ersten Blick erkennbar.
Nebenflächen, Garagen oder Gärten können für Anbauten oder zusätzliche Wohneinheiten genutzt werden.
Wir identifizieren diese Potenziale und prüfen, was baurechtlich möglich ist.
Gerade hier entdecken wir oft die größten Wertreserven.
8. Was bedeutet die Grundflächenzahl (GRZ)?
Die GRZ gibt an, wie viel Prozent eines Grundstücks überbaut werden dürfen.
Beispiel: GRZ 0,4 bedeutet, dass 40 % der Fläche bebaut werden dürfen.
Wir prüfen, ob das zulässige Maß ausgeschöpft ist oder ob Erweiterungen möglich sind.
9. Was bedeutet die Geschossflächenzahl (GFZ)?
Die GFZ legt fest, wie viel Geschossfläche insgesamt zulässig ist – und bestimmt damit das Entwicklungspotenzial eines Grundstücks.
Wir berechnen die zulässige GFZ und zeigen, welche Optionen konkret bestehen.
10. Was ist eine Baulast – und warum kann sie entscheidend sein?
Eine Baulast ist eine Verpflichtung gegenüber der Baubehörde.
Sie kann z. B. Abstandsflächen, Zufahrtsrechte oder Leitungsführungen betreffen.
Baulasten beeinflussen entscheidend, was auf einem Grundstück möglich ist.
Wir prüfen jede Baulast sorgfältig und erklären transparent, welche Auswirkungen sie hat.
Kategorie 2: Investment & Kapitalanlagen
Wissen für Anleger – klar, fundiert und praxisnah.
1. Welche Mietanpassungsmöglichkeiten gibt es?
Indexmiete, Staffelmiete, Mieterhöhung nach Vergleichsmiete oder Modernisierungsumlage – jede Option hat eigene Regeln und Vorteile.
Wir prüfen individuell, welche Variante sinnvoll, rechtssicher und tragfähig ist.
2. Was bringt eine Indexmiete?
Bei einer Indexmiete ist die Miete an die Inflation gekoppelt.
Das schafft Planbarkeit, Transparenz und reduziert Diskussionen über Vergleichsmieten.
Gerade in bewegten Zeiten ist die Indexmiete eine faire und stabile Lösung.
3. Wie funktioniert eine Staffelmiete?
Bei einer Staffelmiete sind zukünftige Mietsteigerungen bereits im Vertrag festgelegt.
Das sorgt für maximale Klarheit und Planbarkeit – für beide Seiten.
Wir prüfen, ob diese Form für Ihr Objekt geeignet ist.
4. Was ist eine Modernisierungsumlage?
Nach Modernisierungen können Vermieter einen Teil der Kosten auf die Miete umlegen – vorausgesetzt, die Maßnahmen sind korrekt geplant und dokumentiert.
Wir unterstützen bei Vorbereitung, Umsetzung und rechtssicherer Kommunikation.
5. Welche Abschreibungsmöglichkeiten gibt es?
Lineare oder erhöhte Abschreibung, Sonderabschreibungen – steuerlich bieten Immobilien zahlreiche Möglichkeiten.
Wir erklären verständlich, welche Varianten beim jeweiligen Objekt möglich sind und wie sie die Rendite beeinflussen.
6. Was bedeutet eine verkürzte Restnutzungsdauer?
Wenn der bauliche Zustand es zulässt, kann ein Gutachter die Restnutzungsdauer reduzieren.
Dadurch erhöhen sich die Abschreibungssätze – ein großer steuerlicher Vorteil.
Wir prüfen dieses Potenzial bei jedem Objekt.
7. Was ist der Unterschied zwischen Instandhaltung und Modernisierung?
Instandhaltung erhält den Zustand, Modernisierung verbessert ihn.
Steuerlich macht das einen deutlichen Unterschied.
Wir erklären, welche Maßnahmen sofort absetzbar sind und welche über mehrere Jahre verteilt werden müssen.
8. Warum ist die Mietrendite nicht alles?
Die reine Mietrendite zeigt nur einen Teil des Bildes.
Wertentwicklung, steuerliche Gestaltung, laufende Kosten und Entwicklungspotenziale sind ebenso entscheidend.
Wir betrachten Immobilien ganzheitlich – für fundierte und realistische Investitionsentscheidungen.
9. Was bedeutet „Objekt mit Entwicklungspotenzial“ wirklich?
Potenzial entsteht durch Mietanpassungen, Aufstockungen, Grundrissoptimierungen oder steuerliche Maßnahmen.
Wir analysieren jede Immobilie vollumfänglich und zeigen klar auf, wo Chancen bestehen.
10. Warum lohnt sich die Prüfung der Bewirtschaftungskosten?
Hausmeister, Versicherungen, Energie, Verwaltung – hier verbergen sich oft Einsparmöglichkeiten.
Eine Optimierung reduziert die laufenden Kosten und steigert sofort die Rendite.
Wir prüfen alle Positionen detailliert und zeigen, wo sich Anpassungen lohnen.